Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта
Многие владельцы новых квартир чувствуют неудовлетворенность стандартными планировками новостроек, несмотря на современный дизайн и технологии. Для того чтобы создать максимально комфортные условия для всех членов семьи, может потребоваться перепланировка помещений в новостройке. Однако, просто запланировать и выполнить ремонт необходимой части квартиры не так просто, как кажется.
Прежде чем взяться за перепланировку, необходимо получить согласование на проект ее выполнения. Начать стоит с оформления перепланировки и проекта к ней. Важно отметить, что процедура согласования перепланировки в новых строениях проще, чем в старых зданиях, особенно, если здание было спроектировано с использованием свободной планировки. Однако, несмотря на это, для согласования проекта работ, даже если это перепланировка без переноса несущих конструкций, потребуется выполнить некоторые формальности.
В этой статье мы рассмотрим несколько вопросов, которые могут возникнуть при перепланировке квартиры: с чего начинать перепланировку, как согласовать проект и сколько стоит процедура согласования перепланировки.
Перепланировка квартиры может быть самым важным ремонтным мероприятием в жизни, но это может быть и очень сложным процессом. Какие виды работ разрешены, а какие нет? Что можно сделать без специального разрешения, а что требует согласования?
Согласно статье 27 Жилищного кодекса РФ, уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры. Полностью список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.
Наиболее критические запреты относятся к сносу несущих конструкций, нагрузке на такие конструкции сверх установленной нормы, изменению несущих возможностей конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей, удалению порога между санузлом и коридором или другими комнатами, а также затрагиванию вентиляции, относящейся ко всему дому.
С другой стороны, существуют ряд видов ремонтных работ, разрешенных без специального разрешения. К таким работам относятся косметический ремонт помещения, монтаж встроенной мебели, ставка новых сантехнических приборов на то же место, где находились прежние, а также переделка балкона или лоджии.
Есть также работы, которые можно выполнить только после согласования с уполномоченными органами. К ним относятся удаление дверных проемов в ненесущих и несущих перегородках, строительство легких перегородок, демонтаж тамбуров и их изменение, а также расширение санузла за счет нежилой площади.
Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако, если меняется конструкция полов или газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке придется одобрять по проекту.
В случаях, когда запланированные работы затрагивают несущие стены и балки, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. В таких случаях, проект перепланировки потребуется согласовывать в специальном бюро, имеющем допуск СРО. Перепланировка квартиры может стать процессом крайне сложным, но если уважать запреты и следовать указаниям законодательства, успех обеспечен.
Перепланировка квартиры — это серьезное мероприятие, с которым нужно быть готовым разбираться. Для начала следует знать, что согласование перепланировки квартиры в новостройке происходит до начала ремонтных работ. Процедура, которая проводится уже по факту выполненного ремонта, называется узакониванием. Но зачем задерживать ремонт и заниматься согласованием, если есть возможность поскорее выполнить все работы и уже потом приступить к узакониванию, когда это будет максимально удобно для владельца? Однако следует помнить, что согласование перепланировки перед ремонтом имеет свои преимущества, так как процесс пройдет быстрее и не доставит много хлопот, а также лишних материальных затрат.
Согласно практике, хозяевам квартир в строящемся доме достаточно часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку. Потому что хозяева нередко торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности. В таком случае, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. В Москве этими вопросами занимается МЖИ, а вот в Московской области, вероятно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку.
Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, а если изменения вообще не узаконивать, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Например, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать. Также его собственник будет привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ. При этом нелегализованные изменения нужно будет все равно узаконить или же вернуть все как было.
Тем не менее, перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Для этого следует заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки и получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены. Затем подать заявление и пакет документов в жилинспекцию. После официального разрешения можно приступать к ремонту и выполнению перепланировки. Ну а затем следует привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт. И, конечно, зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.
Если перепланировкой и ремонтом занимаются при наличии ипотеки, то следует знать, что перепланировка квартиры в новостройке возможна только при наличии письменного разрешения банка и компании, застраховавшей недвижимость от основных рисков.
Чтобы избежать неприятностей, владельцу квартиры стоит приступать к перепланировке только тогда, когда у него есть заветное разрешение. Перепланировку следует оформлять уже после того, как выданы ключи от квартиры, чтобы все прошло по правилам, а также безопаснее и эффективнее. Для оформления перепланировки в новостройке необходимы проект перепланировки, справка застройщика об исполнении договорных обязательств, заявление в жилинспекцию и техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Удачи!
Перепланировка квартиры – это не такая уж простая задача, которой можно было бы справиться без специальных знаний и опыта. Владельцы квартир часто заказывают комплексное обслуживание, чтобы не заморачиваться со сбором документов и получением разрешения. Стоимость оформления перепланировки включает в себя цену на проект и расходы на процедуру получения разрешения. Оплатить можно и все сразу – тогда заплатить нужно будет от 70 000 рублей – или заказывать каждый этап работы отдельно.
Согласование перепланировки состоит из четырех этапов. Для получения разрешения на перепланировку от государственных органов необходимо подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоимость такой услуги начинается от 35 000 до 60 000 рублей в зависимости от того, затрагиваются ли несущие конструкции. Сам по себе проект будущих работ по изменению конфигурации включая техническое заключение стоит порядка 25 000 рублей, если заказывать его отдельно от услуги по согласованию.
Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ обходятся в сумму около 20 000 рублей, а техника БТИ стоит 15 000 рублей. Внесение данных в ЕГРН обойдется в среднем 30 000 рублей. Однако стоимость общего процесса зависит от таких параметров, как площадь квартиры, район, статус здания (например, МКД является памятником истории и культуры) и многие другие факторы.
Тех, кто не имеет опыта в перепланировке, часто смущает отсутствие знаний и понимания процесса. Владельцы квартир в новостройках часто не знают, куда обратиться и как начать процесс перепланировки квартиры, сколько это может стоить и что можно делать. Многие люди пытаются найти информацию в интернете и приходят к выводу, что это крайне сложный и дорогостоящий процесс. Однако, каждый случай уникален и если заняться этим своевременно и заручиться поддержкой специалистов, то процесс может пройти быстро и без проблем. Важно отметить, что приведенная информация является актуальной на август 2020 года и не является публичной офертой.
Фото: freepik.com