Самостоятельное согласование перепланировки квартиры vs услуги бюро под ключ: что выбрать?

Многие, задумываясь о перепланировке своей квартиры, часто недооценивают объем работы по согласованию проектов с жилищной инспекцией. Это может привести к непредвиденным затратам на оплату услуг профессиональных организаций, занимающихся эти делами. Конечно, ремонт уже стоит довольно заметных средств, и добавление расходов на согласование может существенно увеличить бюджет. Но возможно ли обойтись без помощи профессионалов и сделать это самостоятельно?

На этот вопрос мы решили ответить в нашей статье. Здесь вы найдете информацию о том, как правильно оформлять документы для согласования перепланировки квартиры, сколько это может стоить и в каких случаях лучше всего довериться опытным специалистам. Без сомнения, этот материал будет полезен всем, кто хочет сократить время и деньги на получение необходимых разрешений.

Назрела необходимость получить согласование на проведение ремонта в квартире? На этот процесс нужно потратить много времени и сил, начиная с подготовки проектной документации и чертежей будущей планировки квартиры. Однако, стоит учитывать два важных момента: не все работы требуют согласования, и не все изменения в квартире могут быть узаконены.

Важно помнить, что любые работы, которые могут представлять угрозу для безопасности проживающих или ухудшать жилищные условия не могут быть узаконены. Например, нельзя переносить "мокрые зоны" в жилые комнаты, где отсутствует гидроизоляция. Также не разрешается сносить несущие конструкции и присоединять лоджию к жилой комнате.

Для зеленого света стоит обратить внимание на виды работ, которые допускаются без согласования. К таким работам можно отнести внешнюю отделку, покраску стен, укладку плитки, остекление балкона и разбор антресолей. Однако, важно знать, что нежилые технические помещения на этаже и чердаки являются общедомовым имуществом и не могут быть присоединены к квартире.

При наличии "договора под ключ", который охватывает весь процесс перепланировки квартиры, проектное бюро организует вызов и взаимодействие с комиссией. В этом случае от собственника требуется только подпись на акте и обеспечение доступа к квартире. Приемку перепланировки осуществляют под авторским надзором, и она часто происходит с первого раза благодаря знаниям специалистов из проектного бюро о порядке осмотра квартиры, умению наладить контакт с инспектором, а также способности подсказать, какие ошибки ремонта следует исправить перед приемкой.

Если необходимо получить новый техпаспорт на квартиру, то собственник может обратиться в БТИ. Новый паспорт будет готов в течение нескольких недель. Кроме того, проектная организация может включить в свои обязанности получение нового паспорта в БТИ и организацию кадастрового учета изменений в Росреестре. Все необходимые документы будут доставлены заказчику на дом в удобное для него время.

Важно понимать, что при любой перепланировке, которая приведет к изменению площади квартиры, необходимо обратиться в Росреестр. Процедуру можно произвести через МФЦ. Однако, стоит учесть, что кадастровый учет изменений и получение выписки из ЕГРН занимает минимум 14 рабочих дней, а процесс может растянуться на несколько месяцев.

Согласование перепланировки – довольно медленный и сложный процесс, особенно если речь идет об индивидуальных проектах, что часто бывает. Попытки сэкономить на проектной организации могут привести к отказам, множественным исправлениям при приеме квартиры, переделке ремонта и нарушению коммуникаций и стен. Исправление этих последствий обойдется гораздо дороже, чем стоимость услуг проектных организаций.

Создание проекта и подготовка документов, необходимых для подачи заявления на согласование перепланировки, для квартир площадью до 90 квадратных метров, стоит от 25 000 рублей и занимает не менее пяти рабочих дней.

Консультации специалистов, подготовка и доставка документов на дом и помощь в подписании акта о завершении работ могут обойтись в 5-10 тысяч рублей.

В среднем, для согласования перепланировки квартиры под ключ, проектировщики работающие по доверенности, берут на себя все этапы начиная от разработки проекта и подачи документов за собственника, и заканчивая проверкой качества ремонтных работ. Такие услуги обойдутся в 70–80 тысяч рублей, при условии, что перепланировка не слишком сложная. Время на оформление перепланировки под ключ может занять от 3 до 4 месяцев.

Если квартира имеет сложную перепланировку, то стоимость услуг будет выше, минимум на 60–120 тысяч рублей. Все из-за того, что проектировщикам придется обращаться к разработчикам дома за техническими заключениями, которые не предоставляются бесплатно.

Если нет времени и желания самостоятельно разбираться с бумажной волокитой и отслеживать каждый этап проведения ремонтных работ, то лучше довериться профессионалам. Несмотря на то, что самостоятельное согласование перепланировки за счет эскизов и типовых проектов может показаться дешевле, на самом деле это не так. Ведь услуги профессионалов весьма доступны и они предлагают индивидуальные пакеты услуг для каждого клиента, при этом не завышая цены.

* Стоимость услуг актуальна на август 2020 года и не является публичной офертой. Цены указаны для ознакомления.

Перепланировка жилых помещений является сложным процессом, который регулируется главой 4 Жилищного кодекса РФ и постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. В соответствии с этими документами определен перечень допустимых действий. Кроме того, запреты на проведение перепланировки могут варьироваться в зависимости от этажа, архитектурных особенностей здания, состояния коммуникаций и строительных конструкций квартиры.

Перепланировка, часто включает не только изменение планировки, но и обновление оборудования, которое вписано в технический паспорт квартиры. В этом случае, необходимо учитывать дополнительные требования МЖИ. Если на кухне устанавливаются новые газовые приборы или их заменяют на электрические, то нужно вызвать техника из Мосгаза для проведения соответствующих работ. При замене газовой плиты на электрическую потребуется электропроект квартиры. Справку о выделенной мощности на квартиру можно получить в управляющей компании или ТСЖ. Для двухкомнатной квартиры необходимо выделить минимум 4 кВт мощности.

На стадии составления проекта можно обойтись без привлечения специалистов только в двух случаях. В первом случае, если планируется провести незначительные работы, связанные с изменением расположения сантехники, плиты или перегородок, не имеющих отношения к санузлу или кухне, например, устройство кладовой или проемов. В этом случае допустимо подготовить эскиз перепланировки на основе копии поэтажного плана квартиры. Это значительно проще и дешевле, чем разработка полноценного проекта. Однако, для других видов работ, указанных в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к постановлению № 508-ПП, требуется составление проекта, и простой эскиз здесь не подойдет.

Во втором случае, квартира находится в серийном доме, и можно выбрать подходящий типовой проект из каталога ОАО "МНИИТЭП". Однако необходимо учитывать, что даже небольшие отклонения от типового проекта требуют составления полноценного проекта перепланировки, даже если это относится только к расположению сантехники.

Если требуется разработка нетипового проекта, то следует обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО. Это документ, дающий право организации вести проектные работы. С проектной организацией заключается договор на авторский надзор, вместе со свидетельством о членстве компании в СРО и другими документами, который затем передаются в жилищную инспекцию.

Для разработки проекта перепланировки помещения необходимо обратиться в БТИ. Там хранятся технический план и схемы коммуникации, на основе которых составляется проект. В соответствии с правилами, установленными ГОСТом, проект состоит из нескольких частей.

Текстовая часть, включающая пояснительную записку с общими данными, описывает архитектурно-строительные решения, перечень инженерного оборудования, а также противопожарные и шумозащитные мероприятия.

Графическая часть проекта содержит планы квартиры до и после перепланировки с экспликацией помещений, схемы водоснабжения и канализации, экспликацию полов, план расположения сантехники с трубной разводкой и многое другое.

К проекту также прилагаются база нормативной документации, рекомендации к производству работ и информационная справка. Регламенты, сроки действия проекта и запрещенные работы также содержатся в информационной справке.

Для согласования перепланировки квартиры необходимо иметь специальный проект, который будет принимать Мосжилинспекция. Если у разработчиков такого проекта нет достаточного опыта в этой области, то получение всех необходимых разрешений и доработка проекта может затянуться на долгие месяцы. Это связано с тем, что для учета требований всех государственных органов нужны определенные знания.

Кроме того, готовится техническое заключение, которое определяет возможность проведения перепланировки. Его может подготовить инженер проектной организации, автор проекта дома или заменяющая организация. В случае, если автор неизвестен или такой организации уже не существует, следует обратиться к специалистам ГБУ "Экспертный центр".

Для начала процесса подачи заявления на согласование перепланировки необходимо провести замеры и осмотр квартиры, а также, при необходимости, соседних квартир сверху и снизу. После получения проекта перепланировки с техническим заключением, можно подавать заявление в отделении МФЦ или онлайн на сайте, указывая скан-копии документов. Важно, чтобы проект был заверен электронной подписью, которую помогут оформить специалисты проектной организации. Без проекта с техническим заключением, Мосжилинспекция не примет документы на рассмотрение.

Для того, чтобы согласовать перепланировку квартиры, необходимо предоставить следующий список документов:

1. Заявление в Мосжилинспекцию с согласием всех собственников или нанимателей квартиры на перепланировку. Форму заявления можно получить из постановления Правительства Москвы № 508-ПП.
2. Паспорта заявителя и всех собственников квартиры.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру или договор социального найма. Если вы не имеете данных документов, то предоставьте выписку из ЕГРН (обязательно с синей печатью).
4. Проект перепланировки в двух экземплярах.
5. Техническое заключение о возможности перепланировки в двух экземплярах.
6. Доверенность, если заявление подает не собственник.
7. Технический паспорт на квартиру или поэтажный план и экспликация на помещение.

Если квартира находится в новом доме и технический паспорт отсутствует, то вам придется заказать его отдельно. Для этого можно обратиться в МосгорБТИ, МО БТИ или Ростехинвентаризацию. Если осмотр в квартире не проводился ранее или проводился более пяти лет назад, понадобится вызвать техника из соответствующей организации для осмотра, что может повлечь дополнительные расходы. Срок изготовления техпаспорта составляет около десяти рабочих дней. Если же проводилась техинвентаризация дома, то паспорта и планы помещений будут запрошены Мосжилинспекцией самостоятельно.

Чтобы получить согласование уже выполненной перепланировки квартиры, необходимо предоставить список документов, который аналогичен предыдущему, но имеет два отличия. Пункты 4 и 5 заменяются на техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки. Этот документ готовит проектная организация или автор проекта дома, а не проект перепланировки, как было указано ранее. Помимо этого, техпаспорт должен быть предоставлен в двух вариантах — старый до проведения ремонтных работ и новый, где все изменения, связанные с перепланировкой, обозначены красными линиями. Важно учесть, что техническое заключение может быть составлено только после завершения всех ремонтных работ.

При оформлении перепланировки квартиры в ипотеке, дополнительно потребуется разрешение от банка, с которым заключен договор. Мосжилинспекция этот документ не просит, однако, чтобы избежать неприятных ситуаций с кредитом, его рекомендуется получить.

Для ускорения процесса согласования можно воспользоваться услугами проектировщиков, работающих по доверенности, которые полностью займутся оформлением и подачей необходимых документов.

Оформление согласования перепланировки в Москве

Запрос на перепланировку подразумевает согласование определенного порядка действий в Москве у Мосжилинспекции. Оформление заявления и его рассмотрение занимает 20-30 рабочих дней. Опытные проектные организации тесно сотрудничают с административными органами и имеют все необходимые ресурсы для того, чтобы получить разрешение на перепланировку в кратчайшие сроки.

В случаях, когда перепланировка требует авторского надзора и разработки проекта, наряду с разрешением на перепланировку выдается журнал производственных работ. Он содержит в себе подробное описание технологических решений, утвержденный список материалов и четкую последовательность действий. Действительность разрешения ограничена годом, в редких случаях его можно продлить на срок до шести месяцев.

Существует законодательство, которое требует заносить все последующие изменения в конфигурации помещения в новый технический паспорт, а затем регистрировать их в Росреестре. Только после выполнения указанных процедур согласование перепланировки квартиры будет завершено.

В случае самостоятельного согласования перепланировки квартиры могут возникнуть трудности, связанные с необходимостью организации подготовки необходимых документов для подачи заявления на согласование. В частности, необходимо будет самостоятельно получить технический паспорт БТИ и вызвать техника для осмотра помещения. Далее, придется разобраться с заполнением заявления, а также определиться с количеством копий, необходимых для подачи документов в Мосжилинспекцию. После этого следует отнести необходимые документы в МФЦ и взаимодействовать с сотрудниками контролирующих органов.

Фото: freepik.com